Jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce? Zapraszamy do lektury wywiadu z Tomaszem Narkunem, pełnomocnikiem spółek budowlano-mieszkaniowych oraz inwestorem indywidualnym obecnym na rynku nieruchomości od 2003 roku.
- Wydaje się, że tym, co definiuje rynek nieruchomościowy w Polsce jest dziś z pewnością bardzo duża zmienność. Z czego to wynika?
- Z jednej strony od dołka w 2013 roku ceny nieustannie rosną, w różnym tempie, a z drugiej strony od pandemii mamy do czynienia z bardzo szarpanym rynkiem. Po pierwsze – zmieniające się gwałtownie stopy procentowe i polityka monetarna bezpośrednio wpływają na zdolność kredytową Polaków. Po drugie, interwencje rządowe – jak program dopłat, wreszcie – czynniki globalne, takie jak inflacja oraz migracje wojenne z Ukrainy. Efektem jest to, że rynek jest reaktywny, niestabilny i trudny do przewidzenia. Ponadto nieustannie zmieniająca się legislacja utrudnia prowadzenie biznesu, któremu dziś potrzebny jest spokój i jasne zasady. Dzisiejszy rynek nieruchomości w Polsce cechuje się wysoką niestabilnością, a źródeł tej zmienności jest kilka – zarówno lokalnych, jak i strukturalnych.
- Polityka mieszkaniowa rządu ma ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Jak ocenia Pan te działania. Przynoszą one więcej dobrego czy złego?
- Polityka mieszkaniowa w Polsce jest niestety fragmentaryczna, reaktywna i często oparta na błędnych założeniach ekonomicznych. Brakuje długofalowej, ponadpartyjnej strategii mieszkaniowej opartej na fachowej wiedzy, danych i zrozumieniu mechanizmów rynkowych.
Pierwszym problemem jest rządowa niestabilność legislacyjna i kadrowa. Politycy – nie rozumiejąc mechanizmu gruntowej renty ekonomicznej, podejmują złe decyzje. Większość z nich to regulacja, która nie służy tańszej budowie. Nie próbują nawet skutecznie reformować systemu planowania przestrzennego czy wprowadzić opodatkowania spekulacyjnych wartości gruntów np. poprzez LVT – land value tax jednocześnie obniżając podatki od pracy. W rezultacie działania rządowe zwiększają zysk właścicieli gruntów, zamiast faktycznie obniżać ceny mieszkań. Niestety mało kto rozumie ten mechanizm.
Ponadto zamiast prowadzić racjonalny dialog i współpracę z sektorem deweloperskim, obecnie politycy, często wybierają drogę konfrontacji i populistycznego przekazu. Pojawiają się hasła o „chciwych deweloperach”, „patodeweloperce” czy „regulowaniu marż” – co dobrze brzmi medialnie, ale zniechęca kapitał prywatny i generuje chaos inwestycyjny. Tymczasem to właśnie deweloperzy są realnymi twórcami mieszkań. W Polsce budownictwo społeczne i komunalne to zaledwie kilka procent rynku, a państwo nie ma dziś ani rozsądnych zasobów gruntów, ani know-how, by samodzielnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa. Zwalczanie deweloperów nie tylko nie rozwiązuje problemu, ale opóźnia inwestycje, zwiększa ryzyko, podnosi koszty budowy, a finalnym efektem będą niższe wpływy budżetowe. W krajach rozwiniętych standardem jest współpraca publiczno-prywatna, gdzie państwo tworzy warunki i ramy, a sektor prywatny dostarcza mieszkania w określonych parametrach. W Polsce wciąż dominuje podejście „albo państwo, albo rynek”, co jest szkodliwe i nieefektywne. Budownictwo w Polsce to ogromna sieć naczyń połączonych o dużym wpływie na PKB.
- Inwestowanie w mieszkania w oczach klientów to od lat jedna z najpewniejszych form lokowania kapitału. Skąd takie przekonanie wśród Polaków i czy to właściwe postrzeganie rzeczywistości?
- Silne przekonanie Polaków o bezpieczeństwie inwestowania w nieruchomości ma podłoże kulturowe, historyczne i psychologiczne. Po transformacji ustrojowej w latach 90. nieruchomości były jednym z nielicznych aktywów, które dawały realną ochronę przed inflacją i politycznym chaosem. Do dziś własność mieszkania jest synonimem niezależności i prestiżu. Współczesna Polska wciąż nie wykształciła szerokiej kultury świadomego inwestowania. W szkołach i na uczelniach brakuje edukacji ekonomicznej z prawdziwego zdarzenia, a wielu dorosłych nie zna podstawowych pojęć, takich jak inflacja, stopy zwrotu, ryzyko inwestycyjne czy dywersyfikacja portfela. W efekcie, znaczna część społeczeństwa ulega efektowi FOMO, co prowadzi do impulsywnych i nie zawsze racjonalnych decyzji – np. zakupu mieszkania lub innych aktywów „na górce”. Do dziś pamiętam kolejki przy kantorach, gdy dolar osiągał cenę 5 złotych. Znając życie wkrótce wielu zostanie „ubranych” w akcje czy Bitcoina na szczycie i skończy się to ogromnymi stratami. Przekonanie o niezawodności nieruchomości to nie tyle błąd, co niedokończona narracja – prawdziwe bezpieczeństwo inwestycji płynie z wiedzy, analizy i dywersyfikacji. A tego – w polskim społeczeństwie – nadal brakuje. Do dziś od wielu osób słyszę, że jak inflacja spada to znaczy, że spadają ceny. Panuje ogólne głębokie niezrozumienie podstaw finansów.
- Jak wpływ na rozwój budownictwa i cen nieruchomości może mieć rosnące znaczenie zrównoważonego budownictwa i efektywnych energetycznie inwestycji, które są nam narzucane przez unijne dyrektywy?
- Unijne dyrektywy, takie jak EPBD, czyli dotycząca efektywności energetycznej budynków, będą miały fundamentalny wpływ na strukturę kosztów budownictwa. Zastosowanie elementów dekarbonizacji, materiałów ekologicznych czy wszelakich pasywnych systemów zwiększy koszty, co przerzuci się na ceny ofertowe. W krótkim okresie, szczególnie w regionach o niskiej sile nabywczej, jak część Lubuskiego, może to ograniczyć dostępność mieszkań. Koszty transformacji energetycznej będą impulsem nowego cyklu inwestycyjnego, w którym tylko najlepiej dostosowani deweloperzy i inwestorzy przetrwają. Dodatkowo, wzrośnie znaczenie lokalizacji – inwestycje w zielone budownictwo w miejscach z dobrą infrastrukturą będą generowały znacznie wyższą rentę gruntową, co może pogłębiać nierówności regionalne. Długoterminowo: inwestycje zrównoważone prawdopodobnie staną się standardem, ale będą wymagały zmiany logiki wyceny nieruchomości – od „m kw./cena” do „koszt życia + oszczędność energetyczna”. Dojdzie do dużego rozwarstwienia na tanie, duże domy z wysokimi kosztami eksploatacji oraz mniejsze, pasywne w bardzo wysoką ceną.
- W jakiej kondycji znajduje się lubuskie budownictwo na tle ogólnopolskim?
- Lubuskie budownictwo przeżyło dużą hossę przez ostatnie lata. Widać to było po rosnących cenach mieszkań, gruntów, usług i materiałów budowlanych. Wygenerowało to bardzo duże wpływy do budżetu oraz pobudziło lokalną gospodarkę. Dziś ten boom to przeszłość. Obecnie rynek to jedynie siła rozpędu, gdzie kończą się inwestycje rozpoczęte w boomie. Najnowsze dane potwierdzają duży spadek rozpoczynanych budów oraz pozwoleń. Środowisko wysokich stóp procentowych jest ostrym hamulcem zarówno dla inwestorów jak i klientów. Rynek jest w dużej niepewności oraz potrzebuje nadziei i impulsu do podjęcia decyzji o nowych inwestycjach. Mam nadzieję, że finalnie budowlane sprawy potoczą się w dobrym kierunku.
- Czy demografia będzie miała w nadchodzących latach wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości w Polsce?
- Oczywiście. Zmiany demograficzne w Polsce to problem nie tylko dla rynku nieruchomości. Demograficzne wyzwania i zmieniająca się struktura gospodarcza kraju sprawiają, że przyszłość Polski rysuje się w coraz wyraźniejszych konturach. Oprócz narastającego problemu starzejącego się społeczeństwa, czeka nas także silna koncentracja bogactwa i życia społecznego w zaledwie kilku największych aglomeracjach. Już dziś dane demograficzne i migracyjne są jednoznaczne: Polska wyludnia się, a trend ten będzie się tylko pogłębiał. Jeśli obecne tendencje się utrzymają, za dekadę. dwie, wiele mniejszych i średnich miejscowości może zmagać się z problemem pustostanów. Szacuje się, że około sześć metropolii stanie się głównymi centrami rozwoju kraju, otoczonymi tzw. „obważankami”. W kilku punktach w Polsce będzie kumulować się życie społeczne, gospodarcze i kulturowe oraz skoncentruje się dodatnie saldo migracji, dostęp do nowoczesnych usług, edukacji, ochrony zdrowia i oferty kulturalnej. Tymczasem wyludniające się małe i średnie miasta będą zmagać się z kryzysem w sektorze usług publicznych i dramatycznym spadkiem atrakcyjności jako miejsca do życia. Zjawisko to rodzi szereg pytań o przyszłość zrównoważonego rozwoju regionalnego oraz o to, jaką rolę mają do odegrania władze lokalne i centralne w zapobieganiu takiemu podziałowi kraju na dynamiczne metropolie i opuszczone, zamierające peryferia. Prawdopodobnie włoski model zagości u nas na dobre.
Tomasz Narkun
Na rynku nieruchomości od 2003 roku, obecnie. Były ekspert w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Absolwent Akademii Ekonomicznej w Poznaniu, Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu oraz uniwersytetu WSB Merito. Zainteresowania to nowoczesne budownictwo, cykliczność oraz rynki kapitałowe. Wielokrotny prelegent na Forach Ekonomicznych oraz wykładach w całej Polsce. Członek Property Sharemarket Economics.
